Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei

Durch die günstige wirtschaftliche Situation und gefördert durch die niedrige Zinsentwicklung boomt der Verkauf von Immobilien. Darauf verweist in einem Interview mit dem Berliner Kurier Jakob Mähren, Geschäftsführer der Mähren Gruppe, einer bekannten Immobiliengesellschaft in Berlin. Jakob Mähren ist Experte im Bereich Immobilien und gleichzeitig Gründer der Mähren Gruppe. Seit 12 Jahren ist die Firma im Bereich Immobilienverkauf tätig. Die Mähren Gruppe ist permanent auf der Suche nach Immobilien zum Ankauf in Berlin.

Natürlich gibt es insbesondere für den Verkäufer einige Bedingungen zu beachten, um den Verkauf möglichst steuerfrei zu realisieren.

 

Welche Steuern können anfallen

Grundsätzlich unterscheidet der Gesetzgeber beim Immobilienverkauf zwischen gewerblichem und privatem Verkauf. Immobilien aus betrieblichem Vermögen sind immer gewerblich verursacht. Beim privaten Verkauf kann eine gewerbliche Absicht unterstellt werden. Deshalb wurde vom Gesetzgeber hier eine Spekulationsfrist von 10 Jahren festgelegt. Wird nach Ablauf dieser Frist eine Immobilie aus Privatbesitz verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung gemäß EStG. Wird sie vor Ablauf der Frist verkauft, muss die Eigennutzung im Verkaufsjahr und mindestens zwei Jahre zuvor nachgewiesen werden. Zwischen Eigennutzung und Anschaffung der Immobilie darf eine Fremdnutzung erfolgt sein. Darüber hinaus fallen auch andere Steuern an, die je nach Nutzungsart unterschiedlich sein können:

  • Versteuerung eines Veräußerungsgewinns (EStG)
  • Gewerbesteuer (GewStG)
  • Umsatzsteuer (UStG)
  • Grunderwerbsteuer (GrEStG, meist vom Käufer zu tragen)

 

Wie können Sie die Steuerlast beeinflussen

Der Veräußerungsgewinn ist Grundlage für die Ermittlung der jeweiligen Steuerbeträge. Er berechnet sich aus Veräußerungspreis vermindert um Veräußerungskosten (Werbungskosten) und Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der Verkaufserlös wird wiederum erhöht um Ihre Abschreibungen, die Sie seit dem Erwerb der Immobilie geltend gemacht hatten. Von diesem Veräußerungserlös können Sie weiter folgende Posten abziehen:

  • Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, soweit diese 15 % der Erwerbskosten übersteigen
  • Aufwendungen für Erweiterungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Immobilienerwerb
  • Maklergebühren, Zeitungsinserate, Fahrt- und Telefonkosten
  • Vorfälligkeitsentschädigungen
  • Kreditzinsen für die Zeitdauer, in der die Immobilie ungenutzt ist
  • Renovierungskosten (nach Beendigung der Eigennutzung)
  • Notar- und Grundbuchgebühren

Im Fall der Auszahlung des Verkaufspreises in mehreren Raten über Jahresfrist hinaus, mit der Teilung des Verkaufserlöses in Erbschaftsfällen auf mehrere Erben oder durch Schenkungsfälle wird die Situation oft unübersichtlich. Nicht nur dann sollten Sie professionelle Hilfe bei der Planung in Anspruch nehmen. Hilfe beim Verkauf erhalten Sie von jeder Immobiliengesellschaft in allen großen Städten, wobei die Kosten meist in keinem Verhältnis zu den Verlusten durch vorzeitigen Verkauf stehen. Als einfache Regel lässt sich aber folgendes festhalten. Wenn Sie Ihre Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt hatten, sollten Sie unbedingt die Spekulationsfrist einhalten. So können Sie eine Besteuerung des Veräußerungserlöses vermeiden. Außerdem sollten Sie nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

Artikelbild: Thorben Wengert  / pixelio.de

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